Qualquer um que tenha tentado recentemente encontrar um apartamento em uma grande área urbana confirmará: habitações com preços razoáveis podem ser difíceis de serem encontradas para a maioria e os salários nem sempre parecem corresponder ao real custo de vida. Essa lacuna vem contribuindo para uma crise habitacional em países desenvolvidos e em desenvolvimento em todo o mundo. As pessoas simplesmente estão sendo jogadas para fora das cidades, uma vez que a habitação tornou-se uma mercadoria e não um direito humano básico. A especulação financeira e o apoio dos Estados para os mercados financeiros de forma a tornar a moradia inacessível criou uma crise habitacional global insustentável.
No início deste ano, o 13º Relatório Anual de Acesso à Moradia Demographia (13th Annual Demographia International Housing Affordability Survey) foi lançado para o ano de 2017, revelando que o número de mercados imobiliários "severamente inacessíveis" aumentou de 26 para 29 este ano; o problema está cada vez pior. O estudo avalia 406 mercados de habitação metropolitanos em nove das maiores economias do mundo, utilizando a abordagem de "múltiplas medianas" para determinar a acessibilidade. Ao dividir o preço da casa mediana pelo rendimento familiar médio de uma área, esse método deve ser um sumário das condições de acesso à habitação da classe média.
Se o preço das habitações continuar a aumentar na mesma taxa, isso poderá ter consequências drásticas para as nossas cidades. Infelizmente, enquanto uma mudança de paradigma coletiva pode ser necessária para enfrentar o problema global de como os governos e os investidores abordam a questão, cada cidade também possui outros fatores únicos que influenciam seu mercado imobiliário, e portanto, não deve haver uma solução única para as crises. Os preços inalcançáveis das habitação não devem ser considerados uma indicação do sucesso ou da desejabilidade de uma cidade, mas sim uma falta de resposta às suas condições para fornecer as habitações que seus cidadãos demandam.
Neste artigo, ainda que os preços das habitações em uma cidade possam ser mais altos do que em outras, essa cidade pode ser considerada relativamente "menos cara" por causa da renda mais alta de seus residentes. Abaixo está uma lista das primeiras 9 cidades menos acessíveis para 2017, cada uma das quais obteve mais de 9,0 usando a abordagem múltipla média - o que significa que uma casa mediana custa 9 anos de uma pessoa de renda mediana. Claro, em cada cidade a questão principal é: "por que?"
9. San Francisco
Preço médio: $835.400 USD
Renda anual média: $90.400 USD
Mediana múltipa: 9,3
Começando com o melhor dos piores e indo até o mais caro, como a 9ª cidade mais inacessíveis, San Francisco sofre muitos desafios que vem causando os altos preços da habitação, desde leis de zoneamento bem intencionadas e regulamentos restritivos de usos do solo até o recente influxo das empresas de tecnologia. A localização de San Francisco em uma península significa que sua única opção real para adicionar o fornecimento de habitação é subir verticalmente. No entanto, na maior parte da cidade, as leis de zoneamento proíbem todos os edifícios com mais de 40 pés (pouco mais de 12 metros) de altura, e a maioria dos edifícios existentes nem sequer está perto desse limite. Os cidadãos estão preocupados com a manutenção de seus pontos de vista, seus parques e suas áreas residenciais, o que tornou impossível o desenvolvimento de arranha-céus fora do centro da cidade. Outro problema parece ser a prioridade da cidade no tipo de habitação que vem construindo, tendo atingido e quase duplicado sua demanda por habitações de luxo, mas fornecendo 18,1% do que seria necessário para habitações de classe média. O lado da demanda da equação também é complicado por causa das empresas de tecnologia que se deslocam para a área, cujos funcionários bem remunerados podem pagar rendas mais elevadas e, portanto, tornam-se bairros gentrificados onde outros grupos vem sendo excluídos por causa dos altos preços.
8. Los Angeles
Preço médio: $593.900 USD
Renda média: $63.900 USD
Mediana múltipla: 9,3
Los Angeles observa empreendimentos luxuosos mais frequentemente do que San Francisco, e ainda assim esse pode não ser o principal problema em seu mercado imobiliário. Em vez disso, o que Los Angeles sofre é uma taxa de vacância extremamente baixa, a mais baixa nos Estados Unidos desde 2016, aos 3,1%. Então, de fato, os altos níveis de luxo ajudam a atingir a demanda, mas, obviamente, eles não farão o trabalho sozinhos. Como muitas dessas cidades caras, Los Angeles também está com uma enorme carência de habitações de classe média. Nos últimos anos, os preços das habitações aumentaram de forma consistente em toda a cidade, não só em áreas com maior desenvolvimento, o que aponta para a falta de vacância como a questão subjacente. As pessoas que estão determinadas a viver na cidade podem ter muita dificuldade para encontrar um lugar que estejam dispostos a pagar mais de 50% de sua renda; Uma baixa taxa de desocupação significa que todo o poder reside com os proprietários e eles podem definir os preços onde eles acham que encontrarão alguém para pagar.
7. Honolulu
Preço médio: $745.300 USD
Renda média: $78.900 USD
Mediana múltipla: 9,4
Outra cidade com um difícil problema de oferta e demanda como San Francisco é Honolulu. Sendo uma ilha, o Havaí, é claro, tem um espaço muito limitado para desenvolvimento e expansão, bem como algumas das leis de uso da terra mais restritivas para proteger sua paisagem natural. Um empreendimento pode levar anos para ser finalizado e enquanto isso as pessoas precisam de casas. Os preços das casas no Havaí sempre foram significativamente maiores que o continente dos Estados Unidos, começando na época da Segunda Guerra Mundial. Uma vez que era mais barato voar para o Havaí, o mercado do turismo cresceu e a demanda por pessoas que queriam se deslocar permanentemente para as ilhas aumentou sem aumentar a oferta. Hoje, o que está influenciando os preços da habitação de Honolulu é uma extensão da mesma situação; tornou-se um dos lugares mais desejáveis para a população internacional "1 por cento" mais rica para comprar imóveis. Honolulu carece de habitação a preços acessíveis para os habitantes locais, e o Havaí é o único estado nos EUA, onde os preços da habitação não são diretamente determinados pelos rendimentos das pessoas que vivem lá, mas sim pela demanda externa.
6. Melbourne
Preço médio: $740.000 AUD
Renda média: $78.200 AUD
Mediana múltipla: 9,5
Enquanto veremos Sydney mais alto na lista, Melbourne está rapidamente alcançando seu rival na falta de acessibilidade - uma competição que os habitantes locais provavelmente não se importariam em perder. Muitas vezes votada como a cidade mais habitável da Austrália e conhecida por sua cultura e comunidade, Melbourne está rapidamente ganhando popularidade e, com isso, um aumento populacional acentuado. Na verdade, Melbourne deve ultrapassar Sydney como a maior cidade da Austrália até 2050. Esse fenômeno desencadeou a luta entre oferta e demanda que vemos como um padrão nesta lista, e uma coisa que torna Melbourne particularmente cara de viver é que é particularmente caro construir. De fato, Melbourne é uma das cidades mais caras para construir em todo o mundo, graças em parte a uma longa história de sindicatos poderosos, que protegeu os direitos dos trabalhadores, mas também aumentou os custos de construção. Outro fator que contribui para os altos custos de construção é o isolamento geográfico da Austrália, já que há menos concorrência do setor privado para reduzir os preços e muitos materiais de construção devem ser importados.
5. San Jose
Preço médio: $1,000,000 USD
Renda média: $104,100 USD
Mediana múltipla: 9.6
O prêmio para o mercado de habitação mais caro nos Estados Unidos vai para San Jose, California, superando as cidades mais Infamamente inacessíveis de San Francisco e Los Angeles. O desenvolvimento da especulação parece ser um problema particular na California e especificamente em San Jose, onde os desenvolvedores vêem a habitação mais como um investimento do que como um recurso para a população da cidade. San Jose, como San Francisco, é afetada pela proximidade ao Vale do Silício e, portanto, o aumento de empregos na área levou a um aumento da demanda e conseqüentemente dos custos de habitação. San Jose também está interessada em muitos migrantes internacionais, já que é um lugar desejável para se viver. Tudo isso provavelmente contribui para a quantidade de investimentos de curto prazo nas propriedades na área, benéfico para os empreendedores, mas na verdade não resolvendo os problemas de déficit habitacional da população local.
4. Auckland
Preço médio: $830,800 NZD
Renda média: $83,000 NZD
Mediana múltipla: 10.0
No caso de Auckland, Nova Zelândia, os fatores específicos considerados na pesquisa da Demographia tiveram impacto de localizar a cidade tão alta na lista. Como a pesquisa levou em consideração o preço da moradia em relação à renda, a renda relativamente moderada em Auckland, em comparação com os altos preços habitacionais, resultou em uma classificação muito inacessível. O problema em Auckland é que, enquanto os preços habitacionais aumentaram nos últimos anos, os salários permaneceram relativamente estacionários. Auckland é considerado o único mercado imobiliário da Nova Zelândia para a proposta do relatório - "mercados principais" nos termos do relatório, indica uma área com mais de 1 milhão de pessoas - e seu fator de inadimplência quase dobrou desde que a pesquisa anual começou em 2004. Como um destino desejável, Auckland é outra cidade que sofre de aumento da população e oferta insuficiente, bem como especulações e retorno para lucros.
3. Vancouver
Preço médio: $830,100 CAD
Renda média: $70,500 CAD
Mediana múltipla: 11.8
Vancouver parece ter um problema muito específico, uma vez que grande parte do seu setor imobiliário está sendo comprado por investidores estrangeiros, particularmente da China. Isso pode parecer um fenômeno estranho, mas Vancouver é considerada uma "cidade de entrada" (gateway city), um título compartilhado com Sydney e Hong Kong, as duas únicas cidades menos acessíveis da lista. As gateway cities têm um forte crescimento populacional impulsionado pela imigração, bem como uma enorme quantidade de investimentos estrangeiros, o que leva a um acréscimo dos preços das moradias. Como em Honolulu, o mercado está sendo conduzido por algo além de proprietários-ocupantes, especificamente por investidores offshore no caso de Vancouver. Enquanto esses investidores -que são ricos e continuam a receber enormes salários fora do Canadá- compram habitação de luxo, o efeito que isso gera é a elevação dos preços da habitação em todo o mercado e geograficamente em toda a cidade, afetando assim muitos dos habitantes de renda média e baixa.
2. Sydney
Preço médio: $1,077.000 AUD
Renda média: $88.000 AUD
Mediana múltipla: 12,2
O segundo lugar para a cidade menos acessível vai para Sydney, segunda cidade australiana a figurar entre as dez. O resultado de Sydney de 12,2 significa que, em média, uma casa custa mais de 12 anos de salário. Ao contrário de áreas com imóveis limitados como Honolulu ou San Francisco, a Austrália certamente não tem escassez de terras, de modo que não pode ser o que está dirigindo os preços. Na verdade, Sydney poderia se beneficiar de uma maior descentralização em termos de custos habitacionais, com mais de 4,8 milhões das 7,7 milhões de pessoas em Nova Gales do Sul vivendo na grande Sydney. Essa densidade é pelo menos um tanto intencional no entanto: o relatório Demographia cita a contenção urbana como o maior problema de Sydney em termos de acessibilidade de preços. As políticas de contenção urbana tentam limitar o espraiamento urbano e proteger as terras verdes, incentivando a densidade em áreas habitacionais existentes. Embora existam benefícios para a densidade urbana, o efeito mais notável em Sydney foi o aumento dos preços da terra e, portanto, os preços mais elevados das casas. Sydney também tem a menor taxa de desemprego entre qualquer capital do estado na Austrália e, como acontece com outras cidades da lista, o aumento da população criada por esses empregos não está sendo atendido pelo estoque habitacional, pois as restrições ao uso do solo está tornando difícil responder à demanda.
1. Hong Kong
Preço médio: $5,422.000 HKD
Renda média: $300.000 HKD
Mediana múltipla: 18,1
E, finalmente, a cidade menos acessível número, talvez sem surpresa, seja Hong Kong, e por uma vantagem grande. Mesmo em comparação com a segunda colocada, Sydney, o recorde múltiplo médio de Hong Kong é quase 6 pontos maior, com 18,1, o que está realmente abaixo de 19 no ano passado. Vários fatores influenciam os custos de habitação de Hong Kong, incluindo a relação ubíqua entre oferta e demanda e, claro, a incrivelmente alta densidade e escassez de terras. O governo controla e aluga a maioria das terras urbanizáveis em desenvolvimento e, infelizmente, não há muito incentivo para que o governo tente diminuir o custo habitacional de Hong Kong porque uma grande parte de sua receita vem das vendas de terrenos, o que permite que a taxa de imposto permaneça tão baixa. Se os valores das propriedades caíssem, o governo perderia receita, e se eles diminuíssem demais, talvez ele ainda precisasse reavaliar seu sistema tributário.
