O complexo multiuso proposto para este lote de 32.000m², pretende criar não apenas uma nova referência de arquitetura para a região, mas também um novo destino na cidade. Agregando três diferentes usos – varejo, lajes corporativas e escritórios modulares – o novo complexo cria um marco na paisagem, valoriza o entorno e estabelece um novo destino comercial.
Com desenho arrojado, enfatiza os espaços abertos públicos e privados, que são um dos principais elementos estruturadores da proposta arquitetônica. Desta forma, delineia-se como um espaço atraente e sedutor aberto para a via local e isolado do barulho da via expressa, capaz de atrair os pedestres e motoristas a conhecer a bela praça abraçada por um edifício que serpenteia ao seu redor. Ao mesmo tempo, um sistema gradual de permeabilidade em torno de lojas e espaços de estar, tira proveito de um importante fluxo de pedestres, atualmente concentrado na passagem em servidão que liga a passarela e os pontos de ônibus da via expressa às atividades da via local, e o potencializa.
Além da permeabilidade desejada e da configuração de uma praça central, a compreensão das três tipologias de uso, aliadas à interpretação da legislação local, é um fator determinante da geometria do edifício. Ao invés de segregá-las em torres estanques, é justamente na sobreposição de ‘camadas’ de características diferentes que se forma a coesão desejada para o complexo:
- o pavimento térreo (semi-enterrado), de finalidade predominantemente comercial (varejo), busca uma relação natural com os espaços da praça central e da servidão, agora tratada como uma atraente praça linear integrada ao conjunto. Espaços de passagem e permanência, cercado de cafés, lojas, restaurantes e sorveterias, configura-se um espaço fluido que desembocam sempre na praça central. Patamares, pilotis, espelhos d’água e áreas verdes criam uma diversidade espacial que propicia os mais diversos usos. As âncoras organizam este espaço, criam os principais focos visuais e se distribuem de maneira a provocar a circulação entre as lojas menores. As âncoras e lojas do flanco Leste, mais próximas à praça de servidão, poderão ser mais focadas no público de perfil mais popular, que se desloca entre o transporte público e a via local. Já as lojas ao Sul e Oeste poderão ser mais orientadas aos usuários e visitantes do próprio complexo, além de atender a pessoas de fora que tenham essas lojas como destino final. Nestes dois flancos, duas lojas-âncora, praça de alimentação e lojas modulares abrem-se para a praça central, enquanto seu perímetro externo, voltado aos recuos e sem circulação de pedestres, é ocupado por escritórios com varanda coberta e jardim privativo. Seis portarias, integradas à praça e às lojas, dão acesso controlado aos elevadores que levam aos andares corporativos e de escritórios;
- embasamento: esta camada destaca-se como um objeto sólido sobre o espaço do térreo, contrapondo-se à fluidez e abertura das galerias que o definem. Tratam-se dos espaços corporativos, aqui organizados de maneira linear e concentrados numa grande laje de 16.515m² e um mezanino de 2.629m². Ao contrário de sobrepor lajes corporativas padrão, a intenção foi criar a maior diversidade possível de arranjos espaciais, permitindo a locação para uma única empresa ou para empresas com necessidades distintas. Com ampla iluminação e paisagem voltada à praça central, o embasamento define a plataforma sobre a qual serão apoiados os edifícios de escritório e uma incrível praça suspensa. Desta, parte terá uso exclusivo da laje corporativa, servindo como um espaço externo para almoço e descanso dos funcionários, área de descompressão, pérgulas para reuniões informais em dias agradáveis etc.
- edifícios de escritório: a necessidade de iluminação e ventilação para muitos conjuntos pequenos e médios implicou a criação de fitas esbeltas com duas fachadas e circulação central. Esses volumes, com distância média entre si de 10m a 12m, criam escritórios com duas características principais: aqueles voltados para ‘fora’, isto é, para a praça central e para os limites do terreno, e aqueles voltados para ‘dentro’. Estes últimos, ao contrário de terem uma vista desagradável, contam com a existência de um espaço verde que acompanha as duas fitas, abrindo-se de quando em quando para a paisagem e definindo perspectivas verdes para estes conjuntos. A tensão criada pela ruptura de um paralelismo mais rígido, aliada a inflexões mais violentas sobre a praça central, marcam uma paisagem sempre dinâmica, de forma a evitar a monotonia. Resultado da inflexão dos volumes sobre a praça central, o corredor verde se alarga nas pontas do edifício, permitindo vislumbrar esse rico jardim suspenso. A percepção será de um grande jardim contínuo, mas tratam-se de espaços privativos dos conjuntos que se abrem para ele, de forma a torná-los mais atraentes e possibilitar a venda de espaços que seriam normalmente perdidos em outro tipo de empreendimento convencional. Esses andares apresentam conjuntos modulares de diferentes tamanhos, com e sem jardim ou mezanino, de maneira a permitir acomodar empresas e profissionais de diferentes características e garantindo a diversidade que estimulará a eficiência do varejo no térreo, bem como os usos previstos para a cobertura. Além disso, a oferta de tipologias de característica distinta favorece a liquidez do empreendimento. Apesar de terem uma leitura de continuidade, os edifícios de escritório foram concebidos com certa independência entre os trechos que as compõem, de forma a permitir a construção em etapas e lançamento faseado, caso necessário;
- cobertura: ao lançar mão de uma brecha da legislação, é possível criar um último pavimento para usos de lazer e cultural até o limite de 40% da cobertura com áreas computáveis. Para tanto, a proposta contempla o aproveitamento desses espaços para usos de lazer como academia, escolas de música ou idioma, restaurantes mais exclusivos (distintos dos previstos para a praça de alimentação, no térreo), além de auditórios e espaços culturais de grandes empresas, eventualmente com controles de acesso e elevadores exclusivos para esses espaços. Espaços fechados são cercados de varandas cobertas e jardins descobertos, objetivando a criação de espaços atraentes e compatíveis com a natureza dos usos previstos. A utilização desses espaços possibilita a extensão do horário característico de utilização do complexo, dilatando a sinergia entre os usos complementares (varejo e estacionamento) e atraindo usuários de fora do complexo. A importância de se utilizar a cobertura como área computável reflete-se numa melhor proporção do volume construído em relação ao espaço aberto no térreo, que no projeto ganha bastante destaque.
O partido arquitetônico proposto induz a um aproveitamento de áreas privativas muito superior à expectativa do cliente possibilitado somente por um desenho que integra, com qualidade, as áreas internas e externas. A área privativa é cerca de 8% superior à área computável, o que significa um desempenho bastante interessante e comprova que uma boa arquitetura traz também um bom resultado econômico. Além do partido, lançaram-se mão de estratégias permitidas pelo código de obras que acentuam o ganho de área privativa e permitem uma maior liberação do térreo para espaço público. Uma delas é a utilização do pavimento semi-enterrado e da cobertura, que permite a criação de dois pavimentos adicionais sem infringir o limite legal. Essa possibilidade, além de favorecer o espaço aberto desejado, lança mão do desnível natural do terreno para criar acesso a uma das lojas-âncora em dois diferentes níveis, garantindo espaços públicos sempre resguardados pelas atividades do complexo. Marquises e galerias no térreo, além de possibilitar um espaço sombreado de transição entre o interno e o externo, exemplo culturalmente difundido em Brasília, foram utilizadas como áreas não computáveis.
A arquitetura já prevê, de forma condicionada ao seu próprio desenho, um desempenho superior em termos de sustentabilidade, que pode ser traduzida em eficiência energética, gestão da água, conforto higrotérmico e relação com a cidade. Alguns elementos são evidentes, como o brise-soleil metálico que envelopa as lâminas de escritórios quando necessário; os espelhos d’água que resfriam e umidificam passivamente o ar seco de Brasília através de sua evaporação natural; a vegetação de vários níveis, que garantem uma menor amplitude térmica, além de uma paisagem mais agradável e um melhor isolamento térmico das lajes de cobertura; ou a implantação que aproveita a disponibilidade de transporte público e presenteia a cidade com um espaço generoso para todos. E há também os elementos menos evidentes, que farão parte de análise mais detalhada ao longo do desenvolvimento do projeto, como sistemas integrados e materiais de maior desempenho: vaporizadores de água e turbinas de ventilação previstos sobre os jardins suspensos, sistemas de isolamento térmico, materiais recicláveis ou sistemas complementares de energia renovável são exemplos possíveis.
