Nova York é a cidade mais populosa do Estado de Nova York, nos Estados Unidos. Com 8,4 milhões de habitantes em 830 km² é centro de uma região metropolitana com 22 milhões de pessoas. É um dos centros nevrálgicos da economia mundial, juntamente com Paris e Tóquio, sendo um dos principais centros de finanças, seguradoras, imobiliárias, meios de comunicação e artes dos Estados Unidos.
É composta de cinco boroughs, ou distritos: Bronx, Brooklyn, Manhattan, Queens e Staten Island, cada qual com uma densidade particular, estilos arquitetônicos e usos, contando com sua própria identidade cultural. Nova York possui importantes edifícios em uma ampla gama de estilos arquitetônicos; como os edifícios Woolworth de estilo neogótico, o projeto artdeco do Crysler Building, o Seagram, de estilo internacional, entre outros. Os distritos residenciais definem-se por seus elegantes pátios e petit hotel, conhecidos como browstone, que foram construídos durante um período de expansão da cidade, compreendido entre 1870 e 1930.
Desde sua consolidação em 1898, a cidade de Nova York tem sido uma municipalidade metropolitana, com um sistema de governo liderado por um prefeito e a Câmara Municipal. O distrito de Manhattan é o mais denso e onde se encontram a maioria dos arranha-céus da cidade, além do Central Park.
O distrito é o centro financeiro da cidade e localiza as sedes gerais de importantes corporações, como a ONU, além de grandes universidades e muitas atrações culturais, incluindo museus, os teatros da Broadway, Greenwich Village e o Madison Square Garden. Manhattan divide-se, basicamente, nas regiões de Lower, Midtown e Uptown. Essa última é dividida pelo Central Park em Upper East Side e Upper West Side, e ao norte do parque, recebe o nome de Harlem.
Evolução da construção na última década
Apesar da crise econômica que afetou o país, a construção em pequena escala aumentou na cidade desde 2010, demonstrando que o setor da construção segue sendo uma das atividades econômicas mais importantes. A quantidade de grandes construções decresceu durante esse ano.
As grandes obras começam a concentrar-se no Ground Zero, como a reconstrução do World Trade Center, com a denominada Torre da Liberdade (com 541 metros de altura) que ocupará o lugar onde se encontravam as Torres Gêmeas antes dos atentados de 11 de setembro de 2001. Instaurou-se, inclusive, um intenso debate entre aqueles que defendem a liberdade de religião e os que priorizam a segurança nacional, a respeito da construção de uma mesquita próxima à área do Marco Zero.
Por ser um dos principais centros econômicos financeiros do mundo, Nova York tem um importante parque edificado dedicado a escritórios e sedes de corporações. O edifício mais associados a imagem da cidade é justamente o arranha-céu, aproximadamente 4.500 deles. Quanto ao uso residencial, em 2000 foram contabilizados 3,2 milhões de unidades residenciais e 3 milhões de casas. A família média possui 2,59 membros.
Na cidade, o setor da construção representa 4,25% dos empregos formais gerados dentro da população ocupada, que é de 3,3 milhões de pessoas. Destaca-se que em Nova York a quantidade de pessoas empregadas na construção é maior do que gera o setor do comércio atacadista e um pouco menos do que o número de empregos criados pelo governo.
Para analisar as tendências, é necessário observar os diferentes processos que se produzem em cada distrito, e que são muito distintos entre si. Por exemplo, identificamos como primeiro dado uma tendência à maior concentração das novas edificações no distrito de Manhattan, seguido por Brooklyn.
Em 2008, houve uma redução nas taxas que vinham dando a concessão de licenças. Menos licenças significa menos intenção de construção. Por outro lado, em todos os distritos o número de licenças cresceu durante a década de 2000. Finalmente, dentro desses crescimentos, enquanto Manhattan ostentou altos indicadores em comparação com outros distritos, os demais tendem a um crescimento acentuado (Brooklyn, Queens e Bronx). Em sua evolução tendencial, apresentam-se alguns dados específicos relativos à última década para cada um dos diferentes distritos da cidade.
Forte dinamismo imobiliário nos bairros "da moda"
Em Nova York, a principal ferramenta normativa é a Resolução de Zoneamento, que consta de 12 artigos que estabelecem os distritos de zoneamento e normas que regulam o uso do sole e o desenvolvimento. Os artigos I a VII contemplam o uso, estacionamentos e demais normativas aplicáveis a cada distrito de zoneamento. Os três artigos principais são: Artigo II, com os regulamentos para os distritos residenciais; Artigo III, dos distritos comerciais e Artigo IV, dos distritos industriais. Os artigos VIII e XII estabelecem a finalidade e os regulamentos para cada Distrito Especial de Propósito.
Em 2005, incorporou-se o inovador Programa de Habitação Inclusiva para promover habitações a preços acessíveis nos novos empreendimentos residenciais. O programa favorece a integração econômica dentro da reurbanização de bairros, aproveitando a atividade do mercado privado para gerar habitações a preços razoáveis. Ao proporcionar um bônus para área construída ou conservação de habitações de menor renda, o zoneamento inclusivo aproveita a força do mercado da habitação da cidade para criar uma mescla de unidades para famílias com menos recursos, junto com apartamentos a preço de mercado.
Quanto à regulação de alturas nos distritos de zoneamentos densos, existem dois tipos de critérios utilizados na Resolução de Zoneamento. O primeiro é o “Não Contextual ou Normas de Fator de Altura” (Non-Contextual or Height Factor Regulations) e baseia-se em promover o desenvolvimento de edifícios em altura de perímetros livres. Em cada distrito, a altura permitida é fixada por um conjunto de critérios relacionados com a ocupação do solo e do espaço. Quer dizer uma relação entre o fator de ocupação de solo (pegada do edifício) e o fator de ocupação total (área total construída).
O segundo correspondente ao modelo Contextual ou Normas para Habitações de Qualidade (Contextual or Quality Housing Regulations), dos anos 80 para dar resposta à preocupações derivadas das normas de alturas que resultavam em edifícios fora de escala com seu entorno construído. Com o qual, para promover a construção da habitação qualificada, criou-se um programa que permite que os edifícios tenham maior ocupação do solo (do terreno) dentro de limites de altura pré-fixados. Deixa-se menos espaço aberto para estacionamentos e estes são locados no subsolo, retirando os recuos frontais.
Em Nova York, faz aproximadamente quatro anos que se iniciou o processo de “gentrificação” do setor norte do Central Park, com o Projeto 111 Central Park North como âncora deste novo impulso ao desenvolvimento imobiliário. No entanto, a parte da cidade sobre o Parque Central, entre as Avenidas Quinta e a Oitava, é quase o mesmo que anteriormente ao projeto.
O bairro, na realidade está desolado: "Ninguém está morrendo de vontade de chegar lá", assegura o setor imobiliário. É um ótimo lugar com vista para o parque, mas não há bairro. Contudo, isso pode mudar se for produzido um forte dinamismo imobiliário como nos bairros mais procurados que oferecem uma boa qualidade de vida, como Park Slope e Lower East Side.
Em consequência, em Nova York, a construção é a atividade mais importante, onde os edifícios altos são uma das tipologias distintivas. Apesar do cenário de crise, o número de licenças cresceu ao longo da década, com um forte dinamismo imobiliário em bairros mais movimentados. Finalmente, de acordo com esses processos evolutivos, também se tende a mudar o uso, tão consolidadas como tais, com as áreas centrais vão cedendo usos residenciais por espaços destinados a escritórios, lojas e serviços.
Por Guillermo Tella, vai Plataforma Urbana. Tradução Eduardo Souza, ArchDaily Brasil.