De acordo com a empresa de consultoria global McKinsey & Company, o custo estimado da construção de habitações acessíveis para 330 milhões de famílias em todo o mundo que vivem hoje em moradias abaixo do padrão mínimo é de US$ 16 trilhões. O mais relatório mais recente da empresa, A Blueprint for Addressing the Global Affordable Housing Challenge, aborda meios críticos de proporcionar habitação para famílias de diversos contextos sócio-econômicos e nacionalidades. Segundo o relatório, uma habitação adequada e acessível poderia ser garantida para mais de 1,6 bilhões de pessoas dentro de uma década. O estudo examina tudo, da renda ao custo do aquecimento, diluindo os dados em quatro pontos para solucionar a crise global de habitação.
A solução proposta apresenta metas ascendentes, similar à hierarquia de necessidades de Maslow, com um plano em quatro etapas voltado para famílias que ganham 80% ou menos da renda média de qualquer região. O programa foi concebido para responder ao 2025 Housing Challenge da McKinsey, que busca garantir moradia para 440 milhões de famílias de todo o mundo em dez anos através do engajamento comunitário, angariamento de fundos, desenvolvimento de modelos habitacionais adequados, e da criação de infraestrutura estatal de apoio às habitações.
Saiba mais sobre os quatro passos para solucionar o déficit mundial de habitação acessível, a seguir.
Etapa 1: Melhorar o acesso à terra
Em centros urbanos, encontrar propriedades de baixo custo numa localização ideal pode ser um enorme desafio quando somos confrontados com a alta densidade e a procura. San Francisco tem o custo da terra mais alto dos EUA, com o terreno custando até 80% do custo da unidade, ao passo que as propriedades em Johannesburg contabilizam apenas 36% do custo total de cada unidade. Habitação acessível não está além do alcance nos centros urbanos, e pode ser conseguida através de desenvolvimento orientado para o trânsito, uso de terrenos públicos, desenvolvimento de lotes vazios, montagem ou reajuste para criar novas propriedades, estabelecimento de novos assentamentos e reformas favoráveis na legislação do uso do solo visando as habitações acessíveis.
Ao passo que a urbanização se intensifica e o valor das propriedades aumenta, também fica maior a disparidade entre renda e habitação adequada. Conseguir um terreno do local "certo" é, portanto, identificado como o passo mais importante. Esse passo inicial proporciona um ponto de partida de onde todo o plano pode começar, criando habitações preliminares para aqueles que mais necessitam, à medida que se eleva gradualmente a qualidade das habitações com o passar do tempo. Como aponta o relatório, a localização é o condutor para o sucesso: "Nos locais certos - onde os residentes estão próximo a empregos, escolas e serviços vicinais e onde podem se tornar parte do tecido diverso da cidade - a habitação acessível pode realmente cumprir sua promessa de ser a base para um padrão de vida decente."
Etapa 2: Definir o custo do desenvolvimento e construção
"O prospecto de tentar solucionar um déficit de 440 milhões de unidades habitacionais até 2015 parece ser um assunto para políticos, mas poderia representar uma enorme oportunidade para o setor privado", diz o relatório. Depois do custo do terreno, a construção aparece como etapa mais cara do custo das habitações acessíveis. Mudanças na construção e desenvolvimento poderiam eliminar custos de todas as ordens, o que seria, inclusive, um incentivo para o setor privado desenvolver habitações mais acessíveis.
Produtividade é o fator chave no custo das habitações acessíveis. A eficiência da construção em todas as partes do mundo está estagnada há várias décadas, mas se aumentada significativamente seus efeitos positivos resultariam na diminuição dos custos. Através da aplicação de novos modelos de desenvolvimento e da inclusão de novas tecnologias, demoradas construção poderiam ser substituídas por montagens rápidas. McKinsey planeja a redução do custo da construção para US$ 150/m², com o objetivo de padronizar os métodos construtivos para aumentar a produtividade e diminuir os custos. Os passos para diminuir os custos da construção incluem proporcionar treinamento adicional para a força de trabalho, melhorar a infraestrutura logística, aperfeiçoar processos industriais e empregar os avanços da tecnologia estrutural.
Etapa 3: Aumentar a eficiência das habitações existentes e novas
A administração altamente eficiente das habitações acessíveis pode minimizar os custos e aumentar a longevidade de estruturas pré-existentes, diz McKinsey. Eficiência é crucial em casos de baixo orçamento onde novos edifícios estão fora de questão: "Edifícios podem ser projetados (ou transformados) para se tornarem mais eficientes - necessitando menos energia, por exemplo - e a manutenção pode ser feita a custos muito menores ao se apresentar os benefícios da escala e esclarecer aquilo que vem sendo um mercado altamente fragmentado e opaco." Custos de operação e manutenção contabilizam aproximadamente 20-30% dos custos de uma habitação acessível, representando uma grande fração flexível com grande potencial de redução.
Citando Nova Iorque como primeiro exemplo para residências abaixo da média, o relatório destaca equipamentos habitacionais públicos antiquados com altas taxas de manutenção devido à uma inadequada administração e falta de atualização. Instalações obsoletas sugam o orçamento de operações e podem gerar moradias indesejáveis para os potenciais ocupantes, invalidando, assim, sua existência. Há dois métodos para diminuir os custos elevados de manutenção e operação: melhorar a eficiência energética e introduzir uma infraestrutura de melhor manutenção.
Etapa 4: Reduzir os custos de financiamento para os compradores e desenvolvedores
O passo final do processo, o financiamento, é crucial para manter todo o sistema. A disponibilidade de meios apropriados de financiamento para os proprietários garante a continuidade das habitações acessíveis e aborda os objetivos estabelecidos pelo 2025 Housing Challenge. Financiamento e programas de habitação acessível devem estar em harmonia para maximizar o sucesso e a disponibilidade para o maior número possível de usuários. "Programas habitacionais deveriam ser concebidos para as necessidades de todas as faixas de renda e prever mudanças que podem ocorrer nas circunstâncias dos residentes e na economia e demografia da cidade com o passar do tempo", afirma o relatório.
Grandes desigualdades existem entre a infraestrutura financeira de países desenvolvidos e em desenvolvimento. Para expandir a disponibilidade de habitações acessíveis em todo o mundo, processos financeiros básicos devem ser implementados em cada país para permitir que os potenciais compradores investiguem a viabilidade da habitação. Começando com a melhoria da infraestrutura financeira global, o relatório ressalta muitas diretrizes para criar uma maior disponibilidade de opções financeiras: reduzir os custos dos alugueis, criar portfólios de hipoteca, reduzir as taxas com a alavancagem de economias coletivas, entre outras.
O relatório de 212 páginas detalha consideravelmente cada etapa, oferecendo modelos tangíveis de implementação. China, Índia, Rússia, Brasil e Nigéria são identificados pelo relatório como nações que necessitam de atenção habitacional imediata devido ao rápido crescimento de populações de baixa renda que apresentam. Essas regiões de oportunidades servirão como incubadoras para o plano de quatro etapas da McKinsey, esclarecendo a aplicabilidade do plano em diferentes contextos econômicos e culturais. O plano é bastante simples, ainda que muito desafiados devido ao seu curto prazo: poderão as 440 milhões de famílias contar com uma moradia acessível até 2025?
Faça o download do relatório completo ou ouça a versão em podcast publicada pelo McKinsey Global Institute, aqui.
