Edifícios de escritórios desocupados em grandes cidades dos EUA estão levando seus centros urbanos a uma chamada "espiral de destruição urbana". Com a adoção generalizada do trabalho híbrido, o fluxo de trabalhadores de escritório nos distritos comerciais centrais diminuiu drasticamente. Como resultado, os negócios de varejo e restaurantes nessas áreas estão enfrentando dificuldades, os sistemas de transporte urbano estão perdendo passageiros e os governos municipais estão lidando com a perda de receita tributária necessária para manter a segurança pública e o saneamento. Então, como as cidades podem trazer as pessoas de volta aos seus distritos comerciais centrais? À medida em que as discussões sobre a transformação de escritórios em moradias têm dado frutos, com incentivos significativos das cidades e do governo federal nos Estados Unidos, quais soluções existem para escritórios que não são viáveis para tais conversões?
As discussões sobre a conversão de escritórios em moradias têm impulsionado incentivos substanciais das cidades e do governo federal. No entanto, nem todos os escritórios são viáveis para tais adaptações. De acordo com um estudo abrangente da Gensler que analisou mais de 1000 edifícios em mais de 123 cidades nos EUA, apenas 25% dessas estruturas são adaptáveis para uso residencial. Enquanto os prédios de escritórios mais antigos, geralmente menores e com tetos mais baixos, têm passado por transformações bem-sucedidas, as construções mais novas, com lajes maiores, apresentam obstáculos mais significativos devido a considerações como iluminação e sistemas de aquecimento, ventilação e ar condicionado.
Uma pesquisa realizada pela AFIRE International em 2023 mostra que 90% dos investidores institucionais preveem a conversão de vários escritórios em moradias e outros usos nos próximos cinco anos. Com esse excesso iminente estimulando a necessidade de transformação, explorar programas alternativos que atraiam pessoas para o centro da cidade se torna essencial.
O que torna um centro urbano atrativo? Uma paisagem urbana próspera e resistente depende de uma diversidade de experiências e usos. Isso implica encontrar o equilíbrio adequado entre o lar, o trabalho e os espaços sociais - abrangendo desde moradias até uma variedade de locais de trabalho e centros sociais vibrantes. A pandemia de COVID-19 expôs a vulnerabilidade dos centros urbanos dos EUA, revelando uma dependência desproporcional de espaços voltados exclusivamente para escritórios.
A Gensler propõe uma estratégia de "escritório para tudo". Sua visão envolve abordar adaptações de escritórios de forma sutil e alterar parcialmente os edifícios de escritórios dependendo da desejabilidade e das necessidades locais, usando ativos do edifício estrategicamente. Eles argumentam que as estruturas de escritórios podem manter partes dos espaços de escritório existentes enquanto incorporam outros usos, dependendo das necessidades do bairro. Essa abordagem envolve maximizar a eficiência do edifício por meio de arranjos de locação flexíveis e configurações internas para acomodar atividades diversas.
Da mesma forma, o McKinsey Global Institute argumenta que devem ser criados espaços híbridos que possam oferecer comodidades para atrair pessoas, dependendo do inquilino e da localização. Eles argumentam que os desenvolvedores devem começar a "ganhar a viagem" dos trabalhadores de escritório e dos compradores. Por exemplo, os edifícios de escritórios podem criar espaços comunitários compartilhados e eventos atrativos para todos os inquilinos, enquanto os desenvolvedores de varejo podem fazer algo semelhante, oferecendo experiências de compra mais experientes. Um exemplo que eles usam é uma empresa de artigos esportivos que também funciona como um centro esportivo comunitário.
O arquiteto David Weatherman, da HOK, apresenta uma reimaginação ousada do edifício de escritórios 8 Canada Square em Londres, imaginando-o como um bairro vertical com funções diversas. Sua proposta especulativa envolveria a divisão do prédio em uma série de zonas empilhadas verticalmente. Os novos programas incluiriam áreas residenciais, um hotel, escritórios de laboratório e espaços criativos, todos considerados relevantes e necessários para a região. Os espaços compartilhados seriam posicionados entre as zonas, criando áreas comunitárias e colaborativas. Isso resolveria os desafios relacionados à iluminação natural apresentados por andares profundos em edifícios de escritórios, mantendo todos os novos programas nas bordas do edifício. Nesse arranjo, a questão da iluminação natural também seria tratada ao recuar a fachada do edifício de várias maneiras ao longo de sua extensão e ao criar espaços em terraços para as unidades residenciais. Além disso, propomos a transformação do saguão existente em um espaço aberto ao público, ativado com lojas, restaurantes, arte e áreas de fabricação.
A crise enfrentada por muitas cidades dos EUA pode ter se desdobrado independentemente da COVID-19, decorrente da vulnerabilidade inerente em áreas urbanas mono-programadas. Embora a transformação de escritórios em novas formas de moradia possa ser a resposta para lidar com algumas dessas estruturas vazias, isso pode não ser a resposta única para todos os casos. Edifícios de escritórios, em diferentes tamanhos, configurações e contextos, requerem uma abordagem caso a caso, bem como estratégias cuidadosas e inovadoras. Agora pode ser a hora de repensar não apenas bairros mono-programados, mas também edifícios mono-programados massivos, transformando vastas estruturas de escritórios criadas exclusivamente para trabalho e produção de escritório em núcleos comunitários experenciais de uso misto.
