Quando pensamos em Nova York, pensamos em Manhattan e seus arranha-céus super altos. Como resultado, acreditamos que a cidade é um dos lugares mais densos da Terra: uma Hong Kong no Hudson. Mesmo assim, olhar para cima desvia nossa atenção de outro fato: Nova York não é tão densa quando você olha para sua área territorial em extensão. Depois de sair de Manhattan e passar pelos bairros históricos periféricos, você encontrará uma cidade distintamente suburbana. A paisagem compreende quarteirões e mais quarteirões de casas unifamiliares, shoppings e ruas largas que não permitem carros. Nova York é, portanto, um conto de duas cidades — dos skylines e do espraiamento.
Uma estufa urbana?
A “competição” entre densidade e espraiamento nos leva à questão de qual é pior para o meio ambiente e, em particular, para as emissões de gases de efeito estufa (GEE). Os arranha-céus são frequentemente criticados por emitirem muito CO2 — seu tamanho e altura os tornam particularmente intensivos em carbono. Como suas fachadas contêm grandes áreas de superfície de vidro, eles absorvem uma enorme quantidade de luz solar, o que significa maior necessidade de resfriamento e mais emissões de gases que causam o efeito estufa. Além disso, elevadores com cabos de aço pesados consomem muita energia, quanto mais alto o prédio, maior a produção de CO2 com o transporte vertical.
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Mas quando se discute a emissão de carbono de edifícios altos, é vital distinguir o efeito do próprio edifício dos de seus ocupantes. Mesmo a estrutura mais eficiente pode ser fonte de grande emissão de carbono se aqueles que estão dentro dela usarem quantidades excessivas de energia. Tudo o mais constante, as famílias mais ricas consumirão mais do que as de baixa renda, gerando mais gás carbônico com seus estilos de vida. Assim, é necessário que a produção das pessoas sejam mantidas iguais para que seja possível entender o impacto das construções altas em si.
Plásticos, Benjamin
Mas, é claro, as casas espraiadas nos subúrbios têm seus problemas. Por serem relativamente grandes, tendem a ter menos pessoas por metro quadrado, exigindo, então, mais eletricidade e combustível por pessoa. Além disso, as pessoas que moram em áreas menos densas da cidade são mais dependentes de seus automóveis. Quer um sorvete Ben and Jerry’s Cherry Garcia às 23h? Você tem que pegar o seu carro para chegar ao supermercado local. Precisa ir trabalhar? É mais conveniente dirigir porque o transporte público tem menos oferta e/ou eficiência nos subúrbios. Dessa forma, as residências suburbanas estão inerentemente ligadas ao transporte automotivo, ainda que você possa ter subúrbios sem carros e talvez até carros sem subúrbios.
A cidade eficiente
Ao discutir a compensação entre crescimento vertical ou horizontal, no entanto, devemos primeiro começar com uma discussão sobre como a forma urbana “deveria” ser se uma cidade fosse alocar, com eficiência, seu valioso terreno para diferentes usos. Embora grande parte do planejamento urbano se concentre em tentar organizar a cidade em zonas nitidamente compartimentadas, os economistas mostram que as cidades são muito boas — embora não perfeitas — em se auto-organizar, de modo que a terra seja usada da melhor maneira possível .
A economia da forma urbana começa com a ideia de que a terra, como propriedade privada, é comprada e vendida no mercado. A questão é: quem paga por isso e a que preço? Para simplificar, vamos “ancorar” a cidade com um distrito comercial central. Aqui, os valores da terra são os mais elevados. O motivo é que as empresas precisam se agrupar para ter um desempenho melhor. As empresas financeiras devem estar abaixo de Wall Street. As de marketing precisam estar na Madison Avenue e assim por diante e, para isso, pagam pelo direito de estar lá.
Em geral, a decisão de localização fundamental para empresas orientadas para serviços profissionais, que ganham a maior parte da renda da cidade, é permanecer no cluster ou não. Antes da pandemia de COVID-19, os aluguéis de escritórios no centro da cidade eram em média de US$ 861 por metro quadrado. Uma empresa pode sair do centro e economizar muito dinheiro. Os aluguéis de escritórios no centro de Newark, New Jersey , ou Stamford, Connecticut, em comparação, são cerca de metade disso. Mas a que preço? Ao custo de perder uma reputação internacional, acesso a clientes com altos salários e uma mão de obra mais qualificada. Em suma, as empresas do centro pagam para estar no jogo.
O trajeto
Esses distritos comerciais atraem trabalhadores que se deslocam de suas casas. Na maioria dos casos, os funcionários não podem pagar mais aluguel do que seus empregadores, portanto, a maioria das pessoas reside fora dos distritos comerciais. Mas estar longe é a questão vital. Aqui, a decisão, novamente, envolve uma escolha. Quanto mais longo o trajeto, em média, mais barata é a moradia, pois é menos conveniente. Se você quer uma casa de três quartos, dois banheiros e um quintal, precisa esperar uma viagem de até uma hora para ir para o trabalho. Essa é a escolha fundamental que gera a “estrutura espacial” básica da cidade, onde as pessoas normalmente vivem e trabalham (para efeito de simplificação).
Os altos preços no centro geram altos valores de terrenos que naturalmente produzem edifícios mais altos, que em seu cerne são um uso eficiente da terra. Da mesma forma, casas maiores nos subúrbios representam as vantagens de morar mais longe — as pessoas têm mais espaço, tanto no interior quanto no exterior das casas. Assim, mesmo a vida em subúrbio é geralmente um resultado que reflete as preferências das famílias e pode ser um uso eficiente da terra.
As externalidades
Mas, claro, a história não termina aí. No centro da cidade, prédios altos podem gerar “externalidades” negativas — efeitos colaterais indesejados. Os mais citados são ruas lotadas, sombras, temores de gentrificação e emissão de gases de efeito estufa. Por outro lado, a expansão territorial também tem impactos negativos, incluindo congestionamentos de tráfego, segregação racial e étnica e emissões de gases de efeito estufa de casas maiores e uso automotivo excessivo.
O problema das externalidades é que as decisões de uma pessoa sobre onde e como viver frequentemente não levam em consideração o impacto sobre as outras. Quando foi a última vez, por exemplo, que você decidiu não dirigir seu veículo por temer que atrapalhasse os outros motoristas na rodovia? Se você e outras pessoas pensassem assim, provavelmente não haveria trânsito no horário de pico! Ou você já decidiu não usar seu carro um dia simplesmente porque sabia que a combustão da gasolina produz uma pequena quantidade de dióxido de carbono incolor e inodoro que entraria no grande fluxo de ar que cobre nosso planeta? Não é provável.
A questão é que, às vezes, na vida, você toma uma decisão que afeta outras pessoas de uma forma quase imperceptível. No entanto, quando milhares de pessoas estão fazendo isso, o resultado é fortemente sentido — neste caso, por meio do aumento das temperaturas e alteração dos padrões climáticos devido às emissões de CO2. Então, que tipo de vida — espraiamento ou verticalização — é pior para as mudanças climáticas?
Produção de carbono no mercado imobiliário de Nova York
Para responder a essa pergunta, precisamos investigar como os tipos de edifícios residenciais afetam a produção de gases de efeito estufa, controlando e/ou mantendo constantes outros fatores que podem atrapalhar. Para este fim, combinei dois conjuntos de dados para analisar esta questão para a cidade de Nova York (os detalhes e análises podem ser encontrados aqui). Uma parte tem a produção média de CO2 domiciliar estimada para cada código postal. A outra parte é fornecida pelo Departamento de Planejamento Urbano de Nova York e contém informações sobre as alturas e áreas de construção de edifícios.
Para ver o impacto da forma do edifício nas emissões de GEE, realizei uma análise estatística (regressão) que examina como as alturas médias dos edifícios e a área do piso do código postal afetam as emissões de GEE, isolando outros fatores em constantes. Em primeiro lugar, os resultados mostram que, em média, sem controlar a renda familiar ou o comportamento ao dirigir, existe uma relação em forma de U entre alturas ou áreas de construção e a produção de GEE. Os piores emissores vivem em casas independentes nos subúrbios e em edifícios super altos no centro — embora os subúrbios sejam piores nesse aspecto.
No entanto, depois que se remove os impactos das emissões de CO2 na renda e no comportamento ao dirigir, a relação entre a forma de construção e as emissões de GEE diminui muito. Os padrões gerais de consumo são mais importantes do que se a unidade estiver nas nuvens ou no solo. Em outras palavras, a chave para saber se uma estrutura é eficiente em termos de GEE ou não é focar em duas coisas: o metro quadrado médio de habitação por pessoa em um bairro e sua localização em relação ao centro da cidade. Manhattan é muito mais eficiente em termos de energia do que os outros bairros porque as pessoas dirigem muito menos e vivem em unidades menores.
As políticas certas
As lições dessa análise são que, em relação à produção de carbono pelas famílias, as formas dos edifícios importam menos do que a renda, a frequência de condução e a quantidade de espaço que as famílias ocupam. As políticas corretas precisam estar vinculadas diretamente ao comportamento do consumidor e à redução da dependência de automóveis (ou eliminação dos combustíveis fósseis para alimentar os motores).
https://buildingtheskyline.org/far-regulations/No entanto, há muitos na comunidade de planejamento que defendem a “densidade ótima”. A densidade “perfeita” — como o Greenwich Village de Nova York —, eles argumentam, deveria ser imposta por decreto em toda a cidade. Essas áreas têm densas populações, mas muitos prédios de apartamentos de baixo custo. Os resultados da análise aqui, entretanto, sugerem que a teoria da densidade ótima está equivocada. Os proponentes observam a curva de densidade de construção de CO2 em forma de U e concluem que todos os locais devem ter um índice de aproveitamento residencial (FAR) de três. Mas isso é como usar um martelo para resolver todos os problemas de carpintaria.
A estrutura espacial urbana que emerge naturalmente das decisões de incontáveis indivíduos reflete suas escolhas em face de várias escolhas. No entanto, às vezes, essas decisões geram externalidades. A solução é tornar mais cara a produção das externalidades, de modo a reduzi-las sem alterar fundamentalmente a liberdade dos indivíduos ou famílias de fazerem escolhas sobre o que funciona melhor para eles.
Enquanto os subúrbios podem ser monótonos para alguns, para outros, é o paraíso. Ao mesmo tempo, as pessoas que dirigem e consomem grandes casas precisam pagar pelos danos que elas impõem ao planeta Terra. Da mesma forma, viver no 50º piso de um arranha-céu pode oferecer vistas incríveis, mas o carbono gerado deve ser pago. No final, talvez algumas novas torres não sejam tão altas e algumas novas casas suburbanas não sejam tão palacianas, mas permanecerão se proporcionarem às pessoas uma vida mais gratificante.
Via Caos Planejado.
