A escassez de moradias é o catalisador para a especulação arquitetônica sobre cenários de resgate adaptativos ou a valorização de locais subutilizados nas cidades. Ao mesmo tempo, a crise da saúde e seus imperativos de trabalho em casa, trouxeram para o foco o potencial de reutilização adaptativa dos espaços de escritórios em habitações. A probabilidade de que alguns edifícios comerciais permaneçam vazios após a pandemia abre a possibilidade de trazer de volta moradias para os centros das cidades, possibilitando a implementação de uma visão de cidade de 15 minutos. A seguir, discutiremos os desafios e oportunidades de transformar espaços de escritórios em moradias, destacando a viabilidade e o impacto desse fenômeno limitado a longo prazo.
A implementação da cidade de 15 minutos em ambientes urbanos projetados em torno de princípios de zoneamento funcional implica na reutilização e reconversão adaptativa de alguma parte do estoque de edifícios existentes. Especialistas indicam que a ocupação total em distritos comerciais não retornará num futuro próximo, mais uma razão para considerar usos alternativos para os espaços de escritórios existentes. Por exemplo, em Paris, 33% dos ambientes de escritórios disponíveis estão vazios há mais de 4 anos. Como as empresas estão reduzindo os aluguéis de longo prazo e estão avaliando os benefícios financeiros da expansão dos imóveis, o modelo pode se tornar mais atraente economicamente para as incorporadoras. Além disso, como explicado por David Bourla, Economista-Chefe da consultoria imobiliária Knight Frank, "os investidores estão agora procurando reequilibrar suas carteiras, em favor da propriedade residencial, que está menos correlacionada com as crises econômicas e menos exposta às convulsões estruturais associadas à pandemia Covid-19", assim colocando em prática projetos de conversão.
A reutilização adaptativa, em geral, é a abordagem mais sustentável para o desenvolvimento, devido à energia incorporada e a pegada de carbono dos edifícios existentes. No entanto, a conversão de edifícios de escritórios em edifícios residenciais vem acompanhada de uma série de desafios. A estrutura de regulamentação das construções, e a morfologia dos volumes comerciais são os obstáculos mais importantes para o reuso adaptativo generalizado desta tipologia. Além disso, os edifícios de escritórios mais novos têm lajes maiores, deixando uma parte significativa do edifício com pouca luz natural, portanto, impróprios para a conversão. As restrições do código de construção acrescentam outro obstáculo para a reutilização do escritório para a casa.
O tipo certo de edifício de escritórios
Nem todos os edifícios de escritórios são adequados para uma mudança de programa, devido à altura dos pavimentos ou à distância do núcleo à fachada; entretanto, os edifícios de escritórios mais antigos são mais adequados para este tipo de transformação. O estoque de escritórios dos anos 60 e 70 atingiu, em sua maior parte, o fim da sua vida útil, os edifícios não atendem mais aos padrões contemporâneos do programa. Melhorias na eficiência energética, atualizações de filtragem de ar e upgrades de elevadores são custosos, e não garantem a competitividade do edifício antigo em relação aos novos empreendimentos de ponta. Com edifícios de escritórios vazios e baixa ocupação das áreas centrais, a reutilização adaptativa torna-se uma opção sensata e, em muitos casos, é mais econômica do que a demolição.
Algumas características tornam os edifícios de escritórios mais antigos melhores candidatos à reutilização adaptativa. Para fins residenciais, a distância entre a fachada e os elevadores, conhecida como "o vão de locação", deve estar entre 10 e 15 metros; quanto menor, melhor. Os edifícios de escritórios mais antigos também têm pé direitos mais baixos, tornando-os mais adequados para uso residencial do que as atuais operações de escritório. Como a Gensler descreve em sua avaliação do potencial de conversão do escritório de Calgary em um modelo residencial, quanto "pior" o edifício de escritórios (tipicamente edifícios Classe C), melhor candidato eles são para conversão em residencial.
Nos EUA, a conversão de escritórios em residências de pré e pós guerra, já ocorreu nos anos 80 e 90 em cidades como Nova Iorque, Chicago ou Los Angeles, e os escritórios vazios do momento são muito mais desafiadores de serem reutilizados. Como resultado, as aplicações de planejamento para conversões comerciais em residenciais, nos EUA ainda são poucas e distantes, embora as taxas de desocupações sejam as mais altas de todos os tempos. Além disso, muitos desses projetos de reuso adaptável se tornam unidades residenciais de luxo, de forma alguma ajudando com a falta de casas a preços acessíveis. No entanto, o financiamento de subsídios para a conversão de edifícios de escritórios em moradias poderia mudar o resultado, contribuindo para o alívio da crise habitacional.
Uma tendência de crescimento
Na Europa, várias cidades e entidades profissionais apoiam os modelos de escritórios para reutilização adaptável de moradias, com a intenção de acelerar a produção de habitações. Paris Ile-de-France Capitale Economique e Maison de l'Architecture Ile-de-France estabeleceram um prêmio internacional destacando a conversão de escritórios em moradias. Atualmente, em sua segunda edição, os Bureaux-Logements têm o objetivo de incentivar a valorização dos edifícios de escritórios vagos e, ao mesmo tempo, enfrentar a crise habitacional, apresentando projetos exemplares de transformação. Em abril deste ano, a cidade de Londres anunciou planos de criar pelo menos 1500 unidades residenciais até 2030, através da conversão de edifícios de escritórios. A estratégia visa ajudar a configurar um ambiente urbano mais resiliente para as pequenas empresas do distrito, e a proteger os bairros contra a renúncia de grandes empresas ao seu centro de Londres.
A reutilização adaptativa de escritórios em moradias tem valor em múltiplos níveis, prolongando a vida em uma estrutura obsoleta ou subutilizada, ajudando o ambiente urbano a evoluir, e a enfrentar a crise habitacional. No contexto adequado e com o candidato apropriado, esta pode se tornar uma solução viável para implementar abordagens mais centradas no ser humano e na vida urbana.
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