Este artigo foi publicado originalmente em Common Edge.
A Califórnia, assim como a maioria dos Estados norte-americanos, passa por uma crise habitacional. Mas, diferente do resto país, está de fato trabalhando para aprimorar a situação, com iniciativas públicas e privadas que, para os críticos, não podem deixar de ser consideradas inadequadas. A região da Baía de San Francisco tornou as unidades de moradia acessórias legais alterando leis de zoneamento, mas isso quase não rendeu um impacto. Algumas cidades estão agora impulsionando. Algumas cidades agora pressionam por zoneamentos adicionais, para oferecer às incorporadoras mais espaço para construir novas edificações para o mercado a preços mais baixos de locação. Há todo tipo de estudo, financiado por universidades ou conduzidos pelo setor, que recomendam soluções mais ou menos radicais para um problema para o qual aparentemente não há solução. Os ambientalistas são naturalmente retratados como vilões, já que não admitem novos empreendimentos. E os californianos são duros com suas autoridades eleitas, como o atual governador descobriu no ano passado.
Em meio a esse fracasso, o planejador da UCLA M. Nolan Gray fez um ensaio recente na The Atlantic, que estabelece a questão sobre a adoção ou não da reutilização adaptativa para enfrentar o maior desafio do Ocidente - além do aquecimento global, terremotos, incêndios florestais, deslizamentos e as demais pragas da região. Ele escreve que: “Nos círculos habitacionais, é comum a discussão presunçosa sobre a necessidade de mais preservação. E muitos lares americanos sem dúvidas merecem permanecer. Mas a verdade é que fetichizamos as casas antigas. Qualquer que seja sua preferência estética, as novas construções são melhores em qualquer medida concebível, e se queremos garantir o acesso universal a moradias decentes, deveríamos estar construindo muitas mais".
Então, para os ocidentais que vivem em bangalôs improvisados, parques de trailers, barracos improvisados e em prédios de concreto desmoronando, compensa construir o novo e esquecer as charmosas casas vitorianas que transformaram San Francisco em um paraíso gay nos anos 70. A cidade de San Francisco, segundo argumenta o autor, tem mais casas antigas e decrépitas que Nova Orleans ou Charleston, na Carolina do Sul, pois os fundadores da cidade se tornaram preservadores históricos há tempos, enquanto ao mesmo tempo não tomavam medidas para abordar o problema dos dependentes químicos em situação de rua. Embora eu duvide que ele saiba muito sobre essas duas cidades e seu lugar histórico e pioneiro no zoneamento e nas leis de preservação nos EUA, o Sr. Gray está certo de que elas se livraram dos valores imobiliários divergents sem a nostalgia que afetando o andamento das coisas em Los Angeles e San Francisco, onde eles "fetichizam" as casas antigas. As novas construções são "melhores em praticamente qualquer medida concebível" do que reutilizar prédios antigos, não importando suas idades ou condições.
Como uma pessoa que passou sua carreira restaurando e acrescentado valor a casas históricas e pesquisando a arquitetura doméstica, assinando a co-autoria de um livro com Gordon Bock sobre o assunto, eu discordo. Também estou surpreso com o fato de que a The Atlantic publicou um ensaio curto sobre esse assunto tão complexo e importante. Se vamos argumentar tão veementemente, é preciso fazê-lo com detalhes e colocar os fatos à mostra; mas Gray vê tudo em preto e branco, e utiliza os fatos de maneira parcimoniosa.
Ao discutirmos o século XX, é preciso estar ciente de que as construções do período pré-Segunda Guerra Mundial, apesar do uso do amianto e das tintas com chumbo, estão entre as mais duráveis e melhor projetadas que o mundo já viu.
É recomendável distinguir entre a Costa Leste e o Sudoeste - onde os colonizadores europeus começaram a construir no século XVI e deixaram uma marca considerável nas cidades e vilas de hoje - e no Oeste e Meio-Oeste, onde as construções são mais jovens em um século ou mais. Ao discutirmos o século XX, também devemos estar cientes de que as construções do pré-Segunda Guerra Mundial, apesar do uso do amianto e das tintas com chumbo, estão entre as mais duráveis e melhor projetadas que o mundo já viu. — de acordo com muitos especialistas, incluindo Henry Petroski, da Universidade Duke.
A segurança de incêndios é ilusória aqui. Mansões desenvolvidas nas últimas quatro décadas estão repletas de substâncias tóxicas, incluindo tapumes inflamáveis de vinil, e estão a aptas a desmoronarem dentro de algumas décadas por conta de construção mal feita. Embora incêndios possam colocar abaixo todo um enquadramento em questão de minutos, poucas foram construídas nos EUA antes de enquadramentos de plataformas se tornarem a regra. Apartamento do pré-guerra na cidade de Nova York têm o maior valor dentre todos os tipos de residências, e são os edifícios mais seguros após atualizações com sistemas de sprinklers e de construção. Os moradores da Torre Grenfell de Londres, construída em 1967, certamente não se sentiram seguros depois que um incêndio começou no quarto andar do prédio e se espalhou para cima pelo exterior do prédio, consumindo uma "renovação" do revestimento da fachada feita em 2012. Diferentemente dos edifícios do pré-guerra, a torre tinha apenas uma escada central de emergência, já que acreditava-se que a estrutura brutalista não precisaria de uma segunda. Tantas casas da Califórnia foram construídas após a Segunda Guerra, e não faz sentido afirmar que elas irão resistir a incêndios ou apresentar um melhor rendimento térmico do que prédios da Costa Leste de épocas anteriores. Chicago, que passou pelo incêndio mais destrutivo da história norte-americana antes de San Francisco, possui uma série de edifícios de tijolo, estrutura de aço, concreto e madeira que nunca apresentaram uma grande ameaça. Miami Beach, por outro lado, permitiu que empreiteiras construíssem com sem restrições ou regulações, resultando em prédios de apartamentos que agora estão sob risco de desmoronamento por conta de projetos pobres e estruturas envelhecidas e mal administradas. (Parece que a Salesforce Tower, em San Francisco, pode ir pelo mesmo caminho dentro de algum tempo.)
Quando os custos são calculados, é essencial não olhar apenas para os custos iniciais da construção, mas também para o consumo de energia, e além disso para as projeções de custo de ciclos e energia incorporada. É verdade, hoje é ainda mais caro reformar construções históricas (especialmente as menores) do que é construir novas, mas apenas se ignorarmos os dados sobre os materiais originais do prédio e o desempenho deles em longo período. Construir de novo cria mais resíduos do que qualquer empreitada humana, então reutilizar qualquer construção existente irá reduzir essa contribuição aos aterros sanitários. Também é mais fácil projetar acomodações ADA, elevadores, e paredes super-isolantes em prédios novos. Melhores padrões de design, mesmo em novos documentos LEED, estão facilitando a implantação dessas melhoras em edifícios antigos. Enquanto os governos começam a abordar a crise de infra-estrutura, o mercado irá em breve refletir os custos mais baixos de reformas e reutilização.
A atenuação do som é um fator certo quando pessoas vivem em andares altos, ou próximos aos vizinhos em um bairro adensado. Mas a vida urbana é inerentemente barulhenta, e uma pessoa pode até se mudar para ambientes menos cheios se a locomoção não for uma questão (normalmente é, em lugares como a Califórnia). Muitas das construções do pré-guerra, com paredes divisórias de gesso ou argamassa, possuem desempenhos quase tão bons quanto as divisórias de gesso cartonado. Além disso, apenas os edifícios de luxo possuem isolamento acústico em todas as paredes, então não é comum que se consiga paz e silêncio sem que se dispense um dinheiro a mais.
Os novos prédios de apartamentos são mais agradáveis, confortáveis e bonitos do que os antigos? Novamente, podemos olhar para diferentes regiões e encontrar opiniões variadas. Em novas cidades do Oeste dos EUA, onde há algumas poucas vizinhanças, é provável que os nativos estejam acostumados com os complexos de condomínios, fechados ou não, com suas paisagens bem projetadas e cheios de amenidades, construídos ao longo das últimas décadas. Cada entrada no mercada acontece com afirmações mais extravagantes, muitas agora recebem a terminologia "verde", que atrai os compradores com um pouco mais de discernimento. Como muitos que lêem a Common Edge sabem, o design inovador nem sempre agrada os cidadãos mais bem educados de nossos países divididos.
Em lugares com história rica e população étnica variada, há estudos substanciais que sugerem que "a arquitetura e o urbanismo tradicionais" atraem compradores de alta-renda e agradam virtualmente a todos os proprietários de casas, enquanto as novas construções quase sempre não conseguem o mesmo. O Congresso para o Novo Urbanismo (CNU) publica tais pesquisas de maneira regular, e vários planejadores da Costa Oeste dos EUA, como Peter Calthorpe, Stefanos Polyzoides, e Elizabeth Moule já projetaram comunidades bem sucedidas fundamentados em estudos do CNU. Na maioria dos casos, os novos bairros são inspirados diretamente em outros bairros antigos. O Battery e o Queens’s Forest Hills Gardens, em Charleston, ainda são lugares almejados para se criar uma família, aposentar ou apenas viver uma boa vida. Os distritos históricos em Santa Barbara, Santa Fé, e Leadville são lugares amados além das fronteiras da Califórnia, Novo México e Colorado. Onde estariam esses estados sem o turismo?
É responsável argumentar que, em todos os critérios mensuráveis as novas construções batem as antigas? Aparentemente, o Sr. Gray não fez uso de toda medida concebível em sua argumentação, então não posso me convencer que ele esteja correto. Eu espero que os leitores críticos da The Atlantic façam seus próprios julgamentos baseados em evidências mais amplas do que as apresentadas por ele.
Isso não significa que os EUA não vão precisar de 700 mil unidades habitacionais a cada ano para suprir a carência de moradia por um período de 10 anos. Significa apenas que os profissionais de projeto, planejamento e construção deveriam olhar para todos os tipos de soluções apropriadas para abordar a crise. Em muitas áreas, as novas construções serão a única alternativa lógica, mas ao escolher moradias, um tamanho apenas nunca irá acolher todos os habitantes. Na maioria das regiões urbanas prédios, depósitos, igrejas e escolas redundantes que os cidadãos gostariam de preservar se novos usos puderem ser encontrados para elas. Com créditos fiscais como os do projeto de lei de 1983, anteriores às emendas da era Reagan, e investimentos robustos em infra-estrutura, esses edifícios vão se tornar atraentes para novos empreiteiros. Os construtores ganharão dinheiro com a reutilização e não vão precisar construir os novos bairros residenciais que são desejados por pessoas para se morar. Não faz sentido argumentar pela renovação urbana quando tantos prédios excelentes continuam desocupados praticamente em toda e qualquer cidade norte-americana (Sim, Sr. Gray, até em Los Angeles).
Se um edifício é claramente velho, deteriorado além da possibilidade de conserto, e de pouco mérito estético, então remova-o. Mas não faça a coisa mais típica americana e o condene apenas porque ele não é brilhante e luminoso e novo. Há adobes no Novo México que estão de pé há quatro séculos, e que ainda oferecem acomodações confortáveis e atrativas, embora o encanamento tenha sido substituído algumas vezes ao longo dos anos. Em um clima seco e montanhoso, essas construções se dão melhor que as melhores casas com zero emissões, e são plantadas como cactos em locais específicos. As pessoas se identificam com elas, as valorizam e cuidam para que elas continuem sendo utilizadas e consertadas. Como nos lembra Stewart, a maioria dos prédios antigos aprende e se adapta às circunstâncias - nada de bom acontece com a destruição delas.
