Com a escassez de espaços livres, a alta concentração de edifícios vazios em áreas já consolidadas nas cidades e uma conscientização sobre o impacto de novas construções no meio ambiente, cada dia mais as reformas fazem parte da rotina de trabalho do arquiteto e da escolha do cliente. Ao mesmo tempo, muitas vezes elas são sinônimo de surpresas e problemas inesperados durante a obra, causando atrasos e indisposições. Esse texto apresenta quatro estratégias anteriores à obra que podem ajudar a se preparar melhor para esse momento.
Apesar de todos os tipos de obra estarem suscetíveis a acidentes e imponderáveis, ao alterar um edifício já construído é preciso lidar com uma série de elementos que em uma construção nova não existem. Primeiramente, em uma reforma, é preciso lidar com algo pré-existente, que tem dois dificultadores principais, o primeiro é a comum falta de informação sobre o que foi construído e está mascarado por detrás das camadas de acabamento, e o segundo é há quanto tempo aquela construção existe e sua consequente degradação. Além disso, por serem reformas, muitos dos problemas são descobertos e resolvidos ao longo da obra, o que abre uma lacuna de incertezas, tanto para o cliente quanto para quem acompanha e gerencia.
Há, porém, uma parte dos problemas que podem ser antecipados e uma série de precauções que podem ser tomadas antes que as obras se iniciem, buscando diminuir os imponderáveis, sem, porém, esgotá-los:
Levantamento completo
É imprescindível que, antes de começar qualquer obra de reforma, a equipe técnica faça um levantamento completo no edifício que será reformado, não somente recolhendo as medidas e gerando plantas, cortes e elevações, mas também recolhendo informações sobre as redes de hidráulica e elétrica, e também sobre a situação do sistema estrutural. Essas informações podem ser feitas a partir da análise dos projetos originais, e a compatibilização com o que foi construído, por meio de prospecções, que são rasgos nas paredes, e até máquinas que escaneiam a parede em busca de tubos d’água. Esse tipo de trabalho, conhecido como as-built, pode ter uma Responsabilidade Técnica atribuída e no caso de reformas que pretendem extrair pilares ou outros elementos estruturais, por exemplo, é importante que exista também um laudo assinado, para se resguardar burocraticamente. O as-built faz parte do escopo do trabalho do arquiteto em uma reforma, o qual pode também contar com o apoio de engenheiros civis para complementar as informações.
Definir programa de necessidades e adequá-lo ao existente
Apesar da animação inicial dos clientes de começar a reforma já pensando nos acabamentos e na decoração, é importante começar o projeto da reforma junto de um arquiteto, focando principalmente em quais são as necessidades da família, ou do grupo de pessoas que serão beneficiadas pelo projeto. Essa etapa de conversa é o que dá informação para que o arquiteto possa chegar em uma proposta que atenda todas as demandas do cliente, fazendo com que o projeto seja mais certeiro e não sofra alterações no decorrer da obra. Além disso, o projeto de reforma precisa combinar essas demandas ao espaço já existente, evidenciado no as-bult, buscando otimizar a estrutura e as instalações hidráulicas, para que essas sofram o mínimo de alterações possíveis, economizando recursos e tempo. Assim como a etapa de as-built, o projeto da reforma também é assegurado por uma responsabilidade técnica assinada pelo arquiteto e também pode contar com a participação de complementares como engenheiros eletricistas, hidráulicos e estruturais.
Trâmites burocráticos
Antes da obra da reforma começar é importante entender quais são os órgãos de fiscalização e controle que atuam sobre o imóvel, bem como quais são as normas e leis que regulamentam as construções naquele local, conferindo o que é possível ou não ser alterado e construído. Normalmente as reformas precisam ser aprovadas pela prefeitura da cidade e também pelo condomínio da onde façam parte, seja residencial ou empresarial. No caso de construções antigas que sejam tombadas precisam também ser aprovadas nos órgãos patrimoniais vigentes, municipal, estadual ou federal. Em alguns casos, principalmente em projetos de escritórios ou de conjuntos residenciais, o projeto também precisa passar por aprovações em órgãos como os bombeiros, para garantir a proteção contra incêndios e também pelas concessionárias de água, energia e gás. Essas aprovações podem exigir a colaboração de consultores ou arquitetos e engenheiros especializados nessas instâncias e a falta dessas aprovações pode causar problemas, inclusive de paralisação e inviabilização da obra. Portanto, é fundamental que na etapa de levantamento seja feita uma listagem desses órgãos e que, durante o projeto, sejam consideradas as leis e regulamentos para definir diretrizes projetuais, diminuindo a possibilidade de problemas frente a esses órgãos.
Planejamento financeiro da obra
Por fim, uma das principais estratégias de uma reforma é fazer o planejamento financeiro da obra, com base em um orçamento e um cronograma de obra. A partir do projeto, a equipe técnica responsável elabora um orçamento prévio, que consiste em uma estimativa de custo da obra completa, e também um cronograma de atividades, que mostra quando cada etapa da obra será realizada e concluída, sinalizando, portanto, os desembolsos financeiros. Em uma obra de reforma, porém, mesmo que seja feito um planejamento minucioso e todas as precauções sejam tomadas, ainda assim é possível haver imprevistos que exijam desembolsos maiores ou um tempo mais longo de execução. Nesses casos, portanto, é importante que os contratantes tenham uma reserva financeira, que deve estar prevista no orçamento inicial, mas que idealmente seja só para exceções.
Enfim, ainda que reformas envolvam um alto grau de ansiedade e preocupação, o processo fica mais fluido se, antes do início de uma reforma, o cliente e o arquiteto tenham, conjuntamente e em comum: o conhecimento de qual a situação real do espaço existente (as-built), qual o objetivo a ser alcançado (projeto), o que precisa ser feito para ser alcançado (aprovações e cronograma) e quanto isso irá custar (orçamento). Com essas informações em mãos e uma equipe de acompanhamento e execução alinhada, as reformas conseguem fluir melhor, ainda que suscetíveis à imponderáveis.
