Cidades em todo os EUA estão enfrentando dificuldades para ocupar seus espaços comerciais. Grandes cidades como Washington DC, Boston e San Francisco têm centros urbanos cada vez mais vazios, enquanto os centros de pequenas cidades do Rust Belt lutam para sobreviver. Essa tendência está presente para além dos EUA, com mais de três quartos dos prédios de escritórios da Europa em risco de obsolescência até o final da década. A causa disso, na maioria das vezes, é simples: um excesso de escritórios e uma mudança para o trabalho remoto. Esses prédios vazios podem desencadear um efeito dominó negativo de desafios econômicos e sociais para as cidades, e seu excedente, juntamente com a escassez de moradias, tem provocado discussões entre cidades e arquitetos sobre a necessidade iminente de transformar escritórios em moradias.
Adaptar espaços de escritórios em moradias pode parecer simples, mas traz seus próprios desafios, abrangendo zoneamentos, complexidades técnicas e financeiras. Regulamentos e códigos dificultam a flexibilidade no programa e a exploração de novos tipos de moradia. Também existem obstáculos técnicos relacionados ao aquecimento, ventilação e resfriamento, encanamento e acesso à luz natural, o que faz com que alguns prédios de escritórios sejam melhores candidatos do que outros. Além disso, há grandes obstáculos financeiros, com taxas de hipoteca em alta e o preço ainda elevado dos prédios comerciais.
Por mais assustadores que todos esses desafios possam parecer, historicamente, o conceito não é novo. Durante a década de 1990, tanto NYC quanto Los Angeles aprovaram leis municipais para incentivar a adaptação de prédios de escritórios vazios em moradias. Em NYC, devido à recessão dos anos 90 e aos ataques de 11 de setembro, a cidade aprovou mudanças no zoneamento, incentivos fiscais e títulos do governo para financiar investidores dispostos a reutilizar prédios de escritórios vazios. Isso ajudou a converter cerca de 2 milhões de metros quadrados do distrito financeiro de Lower Manhattan em 17.000 residências. LA também viu uma onda semelhante de conversões depois que a cidade aprovou uma lei de reutilização adaptativa em 1999, o que resultou em cerca de 15.000 unidades habitacionais.
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Nossas cidades ainda não estão mortas!Atualmente, nos EUA, mudanças e incentivos semelhantes estão ocorrendo em níveis federal e municipal para compensar os custos e desafios relacionados a essas conversões. Mais recentemente, em outubro deste ano, a administração Biden-Harris anunciou ações para apoiar a conversão de prédios comerciais com alta taxa de vacância em moradias acessíveis. Essas ações incluem novos financiamentos, assistência técnica e venda de propriedades federais. A nível local, as cidades também estão propondo incentivos. Boston está oferecendo isenções fiscais a investidores, enquanto Portland, Oregon, está renunciando a taxas e fornecendo exceções aos padrões de melhoria.
Em resposta a essas discussões, os arquitetos estão revelando planos imaginativos de como essas transformações poderiam ser. Brooks Scarpa recentemente reimaginou o edifício Robert C. Weaver em DC para a exposição BRUTAL DC. O projeto inclui 300 unidades residenciais, redução do espaço de escritórios e comodidades comunitárias. Eles enfrentaram desafios como iluminação natural e implantação dos sistemas de calefação, ventilação e resfriamento, substituindo o núcleo desatualizado por um jardim compartilhado no pátio central. O projeto aloca quase 45% do espaço para habitação acessível, promovendo opções de convivência compartilhada e mostrando o potencial de reutilização de grandes prédios de escritórios em novos modelos habitacionais.
Atualmente, nos EUA, há um impulso para desenvolver incentivos que convertem escritórios em moradias. E não é em vão; os centros urbanos precisam dessas mudanças para sobreviver. Os investimentos na remodelação dessas paisagens urbanas podem abrir caminho para uma nova onda de transformações de escritórios em moradias, com grande potencial para soluções habitacionais inovadoras. Esperamos que esses incentivos financeiros e mudanças de zoneamento concedam liberdade e oportunidade suficientes para que investidores e arquitetos inovem e explorem novos modelos de moradia social, criando centros urbanos mais equitativos e centrados no ser humano.
